Колымский регион. – 2010. – 14 янв. (№2).-С.3: фото.
Заместитель председателя Магаданской городской Думы, председатель депутатской комиссии по градостроительству, ЖКХ и экологии, Владимир Олейников:
«В ДЕЛЕ УПРАВЛЕНИЯ ВАШИМ ИМУЩЕСТВОМ МЕЛОЧЕЙ НЕТ!»
Уже достаточно долгий срок действует новый Жилищный Кодекс РФ, а вопросы, связанные с управлением и эксплуатацией многоквартирных домов по-прежнему актуальны. Практически на всех «горячих линиях» Магаданской городской Думы, на личных приемах граждан к депутатам обращаются магаданцы с вопросами, касающимися вопросов управления, заключения договоров с управляющими компаниями, порой с жалобами на деятельность либо бездействие этих компаний. Такие обращения в виде телефонных звонков и писем периодически попадают и в нашу редакцию. Понимая, что эти проблемы беспокоят самый обширный круг наших читателей, мы решили самые часто задаваемые вопросы адресовать человеку, который занимается ими чуть ли не каждый день.
Наш собеседник - заместитель председателя Магаданской городской Думы, председатель депутатской комиссии по градостроительству, ЖКХ и экологии, юрист, член областной коллегии адвокатов, депутат по избирательному округу № 10 Владимир Олейников.
Корр. Прежде всего, Владимир Ильич, что вкладывает Закон в понятие «управление многоквартирным жилым домом»?
В.И. ОЛЕЙНИКОВ. Прежде всего, управление жилым домом - это согласованная деятельность собственников помещений в многоквартирном доме, или лиц, привлеченных ими. Направлена она на обеспечение благоприятных и безопасных условий проживания граждан, надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, решения вопросов пользования общим имуществом, а также предоставления коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме.
Жилищный кодекс РФ налагает на собственников помещений обязанность выбрать способ управления домом в течение года до дня проведения конкурса по выбору управляющей организации органами местного самоуправления. Вероятно, что дата проведения таких конкурсов должна быть заранее известна, то есть как минимум не меньше чем за один год.
Кодекс предлагает три способа управления многоквартирным домом. Первый - непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме. Второй - управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом. И, наконец, третий способ - управление управляющей организацией.
Корр. От чего зависит выбор способа управления? Какие там имеются преимущества и так называемые «подводные камни»? Можно подробнее?
В.И. ОЛЕЙНИКОВ. Выбор способа управления зависит от того, сколько квартир в доме, насколько платёжеспособны и дисциплинированы жители, какие управляющие организации есть на рынке жилищно-коммунальных услуг, какие отношения сложились с ресурсоснабжающими организациями, установлены ли общедомовые и поквартирные приборы учета и так далее.
Что касается способов управления и нюансов, связанных с ними, то здесь все зависит опять таки от самих жильцов, их желания и возможностей. Например, при непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками помещений в таком доме договоры оказания услуг по содержанию или выполнению работ по ремонту общего имущества заключаются на основании решений общего собрания собственников. При этом все или большинство собственников помещений в таком доме выступают в качестве одной стороны заключаемых договоров.
А вот договоры холодного и горячего водоснабжения, водоотведения, электроснабжения, отопления и так далее заключаются каждым собственником помещения, осуществляющим непосредственное управление многоквартирным домом, от своего имени.
На основании решения общего собрания от имени собственников помещений в отношениях с третьими лицами вправе действовать один из собственников помещений или иное лицо, имеющее полномочие, удостоверенное доверенностью, выданной в письменной форме ему всеми или большинством собственников помещений в таком доме.
Корр. Сразу же возникает вопрос инициативы и доверия…
В.И. ОЛЕЙНИКОВ. Да. При таком способе управления есть преимущество, которое заключается в отсутствие расходов на содержание штата ТСЖ или расходов, связанных с привлечением к управлению управляющей компании. Поскольку, как вы понимаете, управление осуществляется непосредственно инициативными собственниками многоквартирного дома. Однако это является и главным недостатком такого вида управления в том случае, если в доме проживает достаточно большое количество жильцов и площадь общего пользования является значительной. Вообще, практика показывает, что чем больше дом - тем больше может возникнуть проблем с его управлением, тем больше разногласий между жильцами. А найти такого управляющего, который по своей инициативе решал бы массу вопросов, сегодня достаточно сложно.
Корр. Наверное, именно поэтому многие магаданцы привлекают к управлению многоквартирным домом управляющие компании?
В.И. ОЛЕЙНИКОВ. Вполне возможно. В этом случае между сторонами заключается письменный договор, в котором закрепляется перечень работ и услуг, осуществляемых управляющей компанией, их стоимость, права и обязанности и ответственность сторон. При этом следует помнить о ряде правил, которых нужно придерживаться при составлении такого договора.
Договор управления многоквартирным домом определяется статьей 162 Жилищного кодекса РФ. Он заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания.
По договору управления многоквартирным домом управляющая организация по заданию собственников помещений в многоквартирном доме либо органов управления в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме. То есть, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.
В договоре управления многоквартирным домом должен быть указан ряд пунктов, на присутствие которых так же следует обратить внимание. Что это за пункты? Перечислим по порядку самое главное:
1. Состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, и адрес такого дома.
2. Перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация.
3. Порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы.
4. Порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления.
Необходимо помнить также, что условия договора управления многоквартирным домом устанавливаются одинаковыми для всех собственников помещений в многоквартирном доме, а сам договор управления заключается на срок не менее чем один год и не более чем пять лет. При отсутствии заявления одной из сторон о прекращении договора управления многоквартирным домом по окончании срока его действия такой договор считается продленным на тот же срок и на тех же условиях, какие были предусмотрены таким договором. Если иное не установлено договором управления многоквартирным домом, управляющая организация обязана приступить к выполнению такого договора не позднее чем через тридцать дней со дня его подписания.
Все изменения и (или) расторжение договора управления многоквартирным домом осуществляются в порядке, предусмотренном гражданским законодательством.
В случае расторжения договора управляющая организация за тридцать дней до прекращения договора обязана передать техническую документацию на многоквартирный дом и иные связанные с управлением таким домом документы вновь выбранной управляющей организации, товариществу собственников жилья либо жилищному кооперативу. Как вариант – документы могут быть переданы одному из собственников, указанному в решении общего собрания о выборе способа управления таким домом.
Кроме того, управляющая организация ежегодно в течение первого квартала текущего года представляет собственникам помещений в многоквартирном доме отчет о выполнении договора управления за предыдущий год.
Корр. А на что необходимо обращать внимание при подписании договора управления?
В.И. ОЛЕЙНИКОВ. Текст договора должен быть составлен ясным, понятным и простым языком. В нем не должно содержаться узкоспециальных терминов, в которых могут разобраться только юристы.
Договор должен содержать полный перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в доме, а также перечень оказываемых коммунальных услуг и их стоимость. Обязательно указывается, в какие сроки выполняются перечисленные услуги и с какой периодичностью. Например, сколько раз в неделю производится уборка лестниц, сколько раз в год и в какое время осуществляется покраска стен в подъезде. Прописывается порядок определения размера оплаты за предоставленные жилищно-коммунальные услуги. Указывается порядок внесения такой платы: в какой банк, на какой счет, в какой форме.
Обязательно следует указать порядок проведения в доме капитального ремонта, в том числе порядок сбора денежных средств на его проведение: раз в месяц или же раз в квартал, или - по мере надобности. К примеру, можно поручить управляющей организации перед проведением капитального ремонта провести оценку технического состояния дома с привлечением соответствующих специалистов. Кроме того, можно подготовить смету на проведение капитального ремонта и утвердить ее на общем собрании жильцов.
Если договор содержит ссылки на нормативно-правовые акты, необходимо, чтобы были указаны их реквизиты (номер, дата принятия и тому подобное). Нужно понимать, что в деле управления имуществом вашего дома мелочей нет! И договор управления - это очень серьезный и важный для всех собственников документ.
В договоре должен быть прописан порядок осуществления контроля качества предоставляемых услуг, порядок выявления и фиксирования фактов недопоставки или отсутствия поставки жилищно-коммунальных услуг, а также лица, подписывающие соответствующие акты. Необходимо указать параметры качества предоставляемых услуг, и, следовательно, ответственность управляющей организации за некачественные услуги, нарушение сроков их поставки.
В договор целесообразно включить порядок расходования средств, сэкономленных в результате специальных мероприятий, проводимых управляющей организацией (например, внедрение программ по энергосбережению).
В обязательном порядке указываются реквизиты сторон. Желательно включить пункт с номерами телефонов и адресами аварийных и диспетчерских служб, в которые можно обратиться при необходимости.
Еще раз подчеркну, что грамотное составление договора управления многоквартирным домом позволит в дальнейшем избежать множества проблем, а в случае возникновения спора - справедливо разрешить его, удовлетворив интересы стороны, чьи права нарушены.
Корр. Спасибо, Владимир Ильич! Полагаю, что ваши разъяснения помогут многим жителям нашего города. Предлагаю в следующем интервью поговорить на тему деятельности товариществ собственников жилья.
В.И. ОЛЕЙНИКОВ. С удовольствием отвечу на ваши вопросы!
Беседовал
Алексей МАКСИМОВ
Скачать копию статьи:
Заместитель председателя Магаданской городской Думы, председатель депутатской комиссии по градостроительству, ЖКХ и экологии, Владимир Олейников:
«В ДЕЛЕ УПРАВЛЕНИЯ ВАШИМ ИМУЩЕСТВОМ МЕЛОЧЕЙ НЕТ!»
Уже достаточно долгий срок действует новый Жилищный Кодекс РФ, а вопросы, связанные с управлением и эксплуатацией многоквартирных домов по-прежнему актуальны. Практически на всех «горячих линиях» Магаданской городской Думы, на личных приемах граждан к депутатам обращаются магаданцы с вопросами, касающимися вопросов управления, заключения договоров с управляющими компаниями, порой с жалобами на деятельность либо бездействие этих компаний. Такие обращения в виде телефонных звонков и писем периодически попадают и в нашу редакцию. Понимая, что эти проблемы беспокоят самый обширный круг наших читателей, мы решили самые часто задаваемые вопросы адресовать человеку, который занимается ими чуть ли не каждый день.
Наш собеседник - заместитель председателя Магаданской городской Думы, председатель депутатской комиссии по градостроительству, ЖКХ и экологии, юрист, член областной коллегии адвокатов, депутат по избирательному округу № 10 Владимир Олейников.
Корр. Прежде всего, Владимир Ильич, что вкладывает Закон в понятие «управление многоквартирным жилым домом»?
В.И. ОЛЕЙНИКОВ. Прежде всего, управление жилым домом - это согласованная деятельность собственников помещений в многоквартирном доме, или лиц, привлеченных ими. Направлена она на обеспечение благоприятных и безопасных условий проживания граждан, надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, решения вопросов пользования общим имуществом, а также предоставления коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме.
Жилищный кодекс РФ налагает на собственников помещений обязанность выбрать способ управления домом в течение года до дня проведения конкурса по выбору управляющей организации органами местного самоуправления. Вероятно, что дата проведения таких конкурсов должна быть заранее известна, то есть как минимум не меньше чем за один год.
Кодекс предлагает три способа управления многоквартирным домом. Первый - непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме. Второй - управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом. И, наконец, третий способ - управление управляющей организацией.
Корр. От чего зависит выбор способа управления? Какие там имеются преимущества и так называемые «подводные камни»? Можно подробнее?
В.И. ОЛЕЙНИКОВ. Выбор способа управления зависит от того, сколько квартир в доме, насколько платёжеспособны и дисциплинированы жители, какие управляющие организации есть на рынке жилищно-коммунальных услуг, какие отношения сложились с ресурсоснабжающими организациями, установлены ли общедомовые и поквартирные приборы учета и так далее.
Что касается способов управления и нюансов, связанных с ними, то здесь все зависит опять таки от самих жильцов, их желания и возможностей. Например, при непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками помещений в таком доме договоры оказания услуг по содержанию или выполнению работ по ремонту общего имущества заключаются на основании решений общего собрания собственников. При этом все или большинство собственников помещений в таком доме выступают в качестве одной стороны заключаемых договоров.
А вот договоры холодного и горячего водоснабжения, водоотведения, электроснабжения, отопления и так далее заключаются каждым собственником помещения, осуществляющим непосредственное управление многоквартирным домом, от своего имени.
На основании решения общего собрания от имени собственников помещений в отношениях с третьими лицами вправе действовать один из собственников помещений или иное лицо, имеющее полномочие, удостоверенное доверенностью, выданной в письменной форме ему всеми или большинством собственников помещений в таком доме.
Корр. Сразу же возникает вопрос инициативы и доверия…
В.И. ОЛЕЙНИКОВ. Да. При таком способе управления есть преимущество, которое заключается в отсутствие расходов на содержание штата ТСЖ или расходов, связанных с привлечением к управлению управляющей компании. Поскольку, как вы понимаете, управление осуществляется непосредственно инициативными собственниками многоквартирного дома. Однако это является и главным недостатком такого вида управления в том случае, если в доме проживает достаточно большое количество жильцов и площадь общего пользования является значительной. Вообще, практика показывает, что чем больше дом - тем больше может возникнуть проблем с его управлением, тем больше разногласий между жильцами. А найти такого управляющего, который по своей инициативе решал бы массу вопросов, сегодня достаточно сложно.
Корр. Наверное, именно поэтому многие магаданцы привлекают к управлению многоквартирным домом управляющие компании?
В.И. ОЛЕЙНИКОВ. Вполне возможно. В этом случае между сторонами заключается письменный договор, в котором закрепляется перечень работ и услуг, осуществляемых управляющей компанией, их стоимость, права и обязанности и ответственность сторон. При этом следует помнить о ряде правил, которых нужно придерживаться при составлении такого договора.
Договор управления многоквартирным домом определяется статьей 162 Жилищного кодекса РФ. Он заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания.
По договору управления многоквартирным домом управляющая организация по заданию собственников помещений в многоквартирном доме либо органов управления в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме. То есть, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.
В договоре управления многоквартирным домом должен быть указан ряд пунктов, на присутствие которых так же следует обратить внимание. Что это за пункты? Перечислим по порядку самое главное:
1. Состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, и адрес такого дома.
2. Перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация.
3. Порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы.
4. Порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления.
Необходимо помнить также, что условия договора управления многоквартирным домом устанавливаются одинаковыми для всех собственников помещений в многоквартирном доме, а сам договор управления заключается на срок не менее чем один год и не более чем пять лет. При отсутствии заявления одной из сторон о прекращении договора управления многоквартирным домом по окончании срока его действия такой договор считается продленным на тот же срок и на тех же условиях, какие были предусмотрены таким договором. Если иное не установлено договором управления многоквартирным домом, управляющая организация обязана приступить к выполнению такого договора не позднее чем через тридцать дней со дня его подписания.
Все изменения и (или) расторжение договора управления многоквартирным домом осуществляются в порядке, предусмотренном гражданским законодательством.
В случае расторжения договора управляющая организация за тридцать дней до прекращения договора обязана передать техническую документацию на многоквартирный дом и иные связанные с управлением таким домом документы вновь выбранной управляющей организации, товариществу собственников жилья либо жилищному кооперативу. Как вариант – документы могут быть переданы одному из собственников, указанному в решении общего собрания о выборе способа управления таким домом.
Кроме того, управляющая организация ежегодно в течение первого квартала текущего года представляет собственникам помещений в многоквартирном доме отчет о выполнении договора управления за предыдущий год.
Корр. А на что необходимо обращать внимание при подписании договора управления?
В.И. ОЛЕЙНИКОВ. Текст договора должен быть составлен ясным, понятным и простым языком. В нем не должно содержаться узкоспециальных терминов, в которых могут разобраться только юристы.
Договор должен содержать полный перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в доме, а также перечень оказываемых коммунальных услуг и их стоимость. Обязательно указывается, в какие сроки выполняются перечисленные услуги и с какой периодичностью. Например, сколько раз в неделю производится уборка лестниц, сколько раз в год и в какое время осуществляется покраска стен в подъезде. Прописывается порядок определения размера оплаты за предоставленные жилищно-коммунальные услуги. Указывается порядок внесения такой платы: в какой банк, на какой счет, в какой форме.
Обязательно следует указать порядок проведения в доме капитального ремонта, в том числе порядок сбора денежных средств на его проведение: раз в месяц или же раз в квартал, или - по мере надобности. К примеру, можно поручить управляющей организации перед проведением капитального ремонта провести оценку технического состояния дома с привлечением соответствующих специалистов. Кроме того, можно подготовить смету на проведение капитального ремонта и утвердить ее на общем собрании жильцов.
Если договор содержит ссылки на нормативно-правовые акты, необходимо, чтобы были указаны их реквизиты (номер, дата принятия и тому подобное). Нужно понимать, что в деле управления имуществом вашего дома мелочей нет! И договор управления - это очень серьезный и важный для всех собственников документ.
В договоре должен быть прописан порядок осуществления контроля качества предоставляемых услуг, порядок выявления и фиксирования фактов недопоставки или отсутствия поставки жилищно-коммунальных услуг, а также лица, подписывающие соответствующие акты. Необходимо указать параметры качества предоставляемых услуг, и, следовательно, ответственность управляющей организации за некачественные услуги, нарушение сроков их поставки.
В договор целесообразно включить порядок расходования средств, сэкономленных в результате специальных мероприятий, проводимых управляющей организацией (например, внедрение программ по энергосбережению).
В обязательном порядке указываются реквизиты сторон. Желательно включить пункт с номерами телефонов и адресами аварийных и диспетчерских служб, в которые можно обратиться при необходимости.
Еще раз подчеркну, что грамотное составление договора управления многоквартирным домом позволит в дальнейшем избежать множества проблем, а в случае возникновения спора - справедливо разрешить его, удовлетворив интересы стороны, чьи права нарушены.
Корр. Спасибо, Владимир Ильич! Полагаю, что ваши разъяснения помогут многим жителям нашего города. Предлагаю в следующем интервью поговорить на тему деятельности товариществ собственников жилья.
В.И. ОЛЕЙНИКОВ. С удовольствием отвечу на ваши вопросы!
Беседовал
Алексей МАКСИМОВ
Скачать копию статьи:
